bail 3-6-9

[EtMini]

Bon, j'ai encore besoin de vos bons conseils concernant ma société.
Je loue les locaux, avec un bail 3-6-9, et ma boite soufflera ses 3 bougies en avril. Le propriétaire des murs, qui est en grosse délicatesse financière a mis les locaux en vente dans mon dos. Je m'en suis rendu compte, car le cabinet qui gère la vente a posté une annonce sur le bon coin, et une personne est venue hier après midi pour visiter les locaux. Sacrée surprise, ca a causé fort hier soir au téléphone.
Je m'inquiète un peu du coup, car le courant est toujours mal passé entre nous, et il tentera toutes les roucoulades possible pour me la mettre à l'envers. J'imagine qu'il ne peut pas me virer comme ca?
Que va t'il se passer au niveau de la négociation du bail en avril? Peut il essayer de me baiser? Surtout qu'on a un peu développé une activité conserverie qui n'est que marginalement mentionnée sur le bail...

Je n'y crois pas trop, mais on se voit cet après midi à 13h00, pour discuter de la possibilité que je rachète les murs. Avant que je reprenne, on avait déjà parlé de la possibilité que je rachète un jour les locaux, et qu'il serait disposé à retirer le montant des loyers du prix total. Cette promesse n'avait pas été mise noir sur blanc à l'époque, donc je me méfie. Mais si jamais j'achetais, il faudrait que je monte une SCI j'imagine, qui se rembourserait par le montant des loyers? Ai-je besoin de fonds en propre pour monter ce type de société?


Beaucoup de questions, mais je suis un peu paumé.

[Ragisacam]

https://www.service-public.fr/professio ... its/F32253

[Matsaya]

Premier passage du lien de Ragisacam :

Le propriétaire d'un local commercial doit informer son locataire du projet de vente par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Du coup, je pense que tu peux easy refuser de faire visiter tant qu'il ne t'a pas prévenu dans les forme.

[EtMini]

Je viens de recevoir un appel de la société qui gère la vente du bien, l'annonce n'était pas sensée paraître sur le bon coin... Je ne suis du coup même pas sensé être au courant de cette vente...

[Ragisacam]

Il est illégal de mettre en vente sans te proposer de l'acheter tant que ton bail est valide et en cours.

Un génie du mal ton propriétaire.

Et l'agence immobilière ne l'en a pas informé ?

Ils font la paire.

[EtMini]

Donc j'ai vu le propriétaire des murs aujourd'hui à 13h00.
On avait fait une réunion en amont avec mon associé, il ne nous reste que deux choix possibles, vu que lui veut profiter d'une retraite bien méritée:

1: on ferme la société au 31/12, on vire les 6 employés, on vend ce qu'on peut, on règle les impayés on récupère un peu de pognon.
2: je reprends la société, qui de toutes manières gagne de l'argent, même si peu pour le moment en rachetant les parts de mon associé pour une poignée de cerises (4000€)

Par contre, j'ai un problème, j'ai l'impression que le propriétaire des lieux veut me la mettre à l'envers (il a répété 7 fois que le propriétaire ne peut rien faire sur les 3 ans... et quid au bout?)

Sachant qu'on a ouvert en avril 2019, donc le 3 ans c'est avril 2022...

[Ragisacam]

La question est en effet la suivante : quelles sont les conditions de dénonciation de ton bail ?

Genre une clause qui au bout de trois ans, permet au propriétaire de vendre à qui il veut ?

[ytb]

Y a pas mal de trucs qui peuvent varier dans un bail mais c’est très compliqué de foutre dehors un commerçant comme ça meme a échéance du bail. Ou alors ça peut coûter très cher à celui qui voudrait d’une manière assez dissuasive.
Même ton loyer, tout est encadré et au final ça ne changera pas grand chose puisque le propriétaire devra reprendre le bail en l’état.
Effectivement en général y a une clause qui te permet de racheter les locaux en priorité. Rapproches toi de ta banque tu verras si c’est possible, après je veux pas m’avancer mais je crois qu’en ce moment c’est un peu chaud.
Sinon je sais pas si c’est possible mais si t’as droit au PGE et que c’est pas trop tard tu peux essayer d’acheter avec ta société. Mais à vérifier je dis ça comme ça.

[Tap]

Alors c'est que des vagues souvenirs de discussions qui me concernaient pas, mais de mémoire acheter de l'immobilier avec ta boite, c'est a peu près le pire move possible parce que c'est une immobilisation sur 25 ans et tu payes de l'impot sur la plue value à la revente (pas d'exonération quand t'es en société).

Dans tous les cas si jamais tu l'envisages demande à un comptable de te faire un full topo avant, c'est mieux.

Pour le bail, bah normalement les conditions de résiliation sont décrites dedans non?

[Tortus]

Alors c'est que des vagues souvenirs de discussions qui me concernaient pas, mais de mémoire acheter de l'immobilier avec ta boite, c'est a peu près le pire move possible parce que c'est une immobilisation sur 25 ans et tu payes de l'impot sur la plue value à la revente (pas d'exonération quand t'es en société).

Bonjour, dans ce cas ne faut-il pas passer par une SCI ? La SCI achète les locaux et l’entreprise les loue, si ton emplacement n’est pas mauvais et que tu comptes rester un minimum de temps, c’est tout benef : À la fin tu as acquis sans frais un bien qui apportera un bon rendement.

[Tap]

Pas aussi simple que ca dans mon souvenir. Mais je n'ai pas l'expertise pour dire pourquoi.

[guivrator]

Mais grosso modo c'est comme ça que les patrons de pme se mettent bien non ?

Tu te bats pour faire des résultats équilibré ou légèrement positifs, et tu te mets personnellement doux avec les loyers des locaux de tes sociétés

[Yoman]

In fine, les loyers sont d'une manière ou une autre imposé aussi.

Je suis dans la situation inverse, c'est moi le proprio et le commercant veut racheter ses murs (et s'agrandir), il passe par une SCI et ne fait pas racheter par sa boite.

[Ragisacam]

La SCI, cela permet d'optimiser son imposition et sa transmission. Elle peut être à l'IS ou l'IR. Il faut regarder la structure des revenus du foyer quand on la crée.

Elle a un coût (création, comptabilité).

Elle peut avoir un intérêt quand on une pluralité d'acheteurs que l'on veut regrouper dans une seule structure. On peut aussi s'en passer avec une bonne convention d'indivision réalisée avec son notaire.

[Kobold]

le move de creer une sci qui loue a la société d exploitation c est over standard.

[TiGrOu]

Ca marche que pour un bâtiment d’exploitation ou aussi pour un terrain en zone commerciale ce plan ?

[hank]

Les 3 ans c’est la date du bail pas l’âge de ta société. Est ce que tu as repris le bail de la boîte que tu as racheté ou tu as signé un nouveau bail quand tu as repris la boîte?

[ytb]

Oui effectivement la sci c’est ultra standard j’en ai une avec mon associé et effectivement c’est simple et pas super coûteux en notaire.
J’avais proposé une solution alternative car apparement il a pas de fonds propre et pas sûr qu’un banquier parte sans apport, surtout en ce moment . D’ailleurs t’as combien de bilans.

[EtMini]

Donc l'objectif dans un premier temps c'est le 31/12, soit on ferme la boite, soit je rachète les parts de mon associé, mais c'est EV++ pour moi de racheter.

Ensuite pour le bail, je l'ai sous les yeux, il n'y a qu'un clause résolutoire, c'est le non paiement des loyers. Et une fin de bail par cas fortuit, en cas de force majeure, si l'immeuble vient à périr. Bref, pas vraiment de risque là dessus.

Et pour les murs, mon but serait en effet de créer une SCI (la question de l'associé va se poser) qui rachèterait les locaux, et ma société paierait le loyer, comme elle le fait aujourd'hui, pour que ce soit transparent pour moi. Le problème du financement va en effet se poser quand même...

[EtMini]

Et oui, j'ai déjà 3 bilans, et je compte en relancer un rapidement, rien que pour rassurer ma femme

[Yoman]

Ils étaient affichés à combien les murs dans l'annonce ?

[EtMini]

330K, je suis un peu vert de pas avoir screen, d'ailleurs, car l'agence immobilière l'a viré cash quand j'ai allumé le propriétaire