[Kobold] Conseils financiers

[Tiyan]

Je ne sais pas quoi faire de mon argent et j'aurais besoin de conseils vu que mon banquier est nul...

Je suis propriétaire de ma maison, je n'ai aucun pret en cours et j'ai plus de 100K euros de d'épargne. Mon banquier me parle de défiscalisation et de livret A la ou j'aimerais qu'il me parle d'investissement.
Mon idée serait plutot de générer un revenu complémentaire pour pouvoir prendre ma retraite avant d'avoir 145 ans.

J'ai pensé a acheter un bien immobilier pour de la location mais je suis ouvert aux propositions.
Vu que mon banquier me conseille mal y a-t-il une alternative en terme de conseil du genre gestionnaire de patrimoine ou autre que je pourrais consulter? quel est le cout de ces alternatives et leur plus-value?

[TiGrOu]

Question bête, mais tu habites dans quel coin ?
Genre 100K dans ton coin c'est un studio basique ou tu peux trouver des appartements de standing ?
Comment sont les loyers dans ton secteur, quelle est la proportion offre / demande ?

[Ngold]

Hello,

- La rémunération du livret A, c'est 0,5% et le dépôt est plafonné à 30 k€. C'est surtout fait pour avoir de l'épargne disponible. La rémunération, c'est juste la petite cerise,

- "Défiscaliser", ça implique d'investir une somme pour ensuite récupérer un truc à la fin donc ça dépend toujours de ce que tu récupères. Honnêtement, c'était bien à une certaine époque pour investir dans de l'immobilier avec une contribution des impôts mais maintenant, avec le dispositif Pinel, c'est souvent des biens pas ouf que tu récupères. Au passage, les projets qui donnent droit à défiscalisation sont toujours survendus par les promotteurs. Après, t'as d'autres trucs types girardin mais il y a un risque associé...

- Les banques sont les plus mauvais conseillers sur les sujets d'investissement, tout simplement parce qu'ils ont droppent le sujet pour vendre leurs produits qui sont rarement les meilleurs.

Un conseiller patrimoine, c'est toujours bien si t'en as un par chez toi pour les expliquer tes projets, ce que tu veux faire etc...

Là en l'état, y'a plein de trucs que tu peux faire suivant ton profil :

- Assurance vie avec portefeuille diversifié (actions, obligations etc...),
- S'endetter et acheter de l'immobilier,
- Prendre des SCPI safe et bien rémunérés,
- Combiner des dispositifs (nue propriété si tu veux un truc moins cher que tu n'aurais que dans 15 ans combinés avec des loyers de SCPI etc...).

Bref, c'est un métier, et ta banque est le pire conseiller pour ça.

Post fait à l'arrache sorry.

[Ragisacam]

Je ne sais pas quoi faire de mon argent et j'aurais besoin de conseils vu que mon banquier est nul...

Je suis propriétaire de ma maison, je n'ai aucun pret en cours et j'ai plus de 100K euros de d'épargne. Mon banquier me parle de défiscalisation et de livret A la ou j'aimerais qu'il me parle d'investissement.
Mon idée serait plutot de générer un revenu complémentaire pour pouvoir prendre ma retraite avant d'avoir 145 ans.

J'ai pensé a acheter un bien immobilier pour de la location mais je suis ouvert aux propositions.
Vu que mon banquier me conseille mal y a-t-il une alternative en terme de conseil du genre gestionnaire de patrimoine ou autre que je pourrais consulter? quel est le cout de ces alternatives et leur plus-value?

Hello,

C'est très exactement mon métier : analyser la situation des personnes que je rencontre, comprendre leurs objectifs et leur proposer les stratégies/solutions qui leur correspondent. Ici, je vais citer comme référence client : @Orwel

Je ne facture pas mon conseil : je suis rémunéré via les solutions mises en place par mes partenaires (compagnies d'assurance, sociétés d'investissement immobilier).

La défiscalisation est un levier à utiliser pour répondre à un objectif en passant par un support financier et/ou immobilier (les deux enveloppes de défiscalisation sont disjointes et peuvent donc se cumuler).

PS : ancien banquier, j'ai level-up

[ytb]

Je crois que @Lightningbolt a un truc à te proposer.

[Rémy]

A vrai dire vu son profil, 20k en cartes magic ça serait pas forcément si con
mais obv un conseiller en patrimoine un peu sérieux doit pouvoir proposer environ 500x mieux que ce que semble faire son banquier. Déjà, je connais pas assez la situation en France pour avoir un vrai avis, mais si la maison est entièrement payée, j'imagine que ça doit être possible d'emprunter dessus pour dégager des liquidités à faire fructifier. Vu les taux ça doit être bien, après je connais pas les implications fiscales (en Suisse c'est bien mieux d'avoir de la dette).

[Raphiduck]

Tiens marrant je pensais pas qu'il y avait d'autres CGP sur MTGFrance

Effectivement, comme dit par plusieurs personnes, ton banquier n'aura pas grand chose d'intéressant à te proposer, le mieux pour toi est de passer par un conseiller en gestion de patrimoine indépendant, qui en plus d'avoir un grand éventail de produits financiers à sa disposition, commencera (s'il est sérieux) par te faire un bilan patrimonial afin de mettre à plat ton patrimoine actuel pour connaitre tes objectifs, tes besoins et tes moyens. C'est la première étape indispensable pour bien te conseiller, car il existe une multitude de solutions financières qui ont toutes leurs caractéristiques propres, mais toutes ne correspondent pas à tous les profils.

Pour ce qui est des couts, au vu de ce que tu recherches, le CGP, via son statut de courtier, sera rémunéré par le fournisseur de produits financiers vers lequel il t'orientera.

Pour ce qui est de la plus-value apportée par un (bon) CGP : suivi régulier pour que tes investissements restent toujours adaptés à tes objectif, accompagnement pour la fiscalité, prise de recul sur ton patrimoine existant pour bien l'analyser et être force de proposition sur les aménagements à apporter....

[Lightningbolt]

@Ngold Ca a l'air sick good pinel j'avais envie de me lancer.

Tu me conseilles de me faire aider par qui pour pas me louper ?

[Raphiduck]

@Ngold Ca a l'air sick good pinel j'avais envie de me lancer.

Tu me conseilles de me faire aider par qui pour pas me louper ?

C'est du second degré ?

[Ragisacam]

@Ngold Ca a l'air sick good pinel j'avais envie de me lancer.

Tu me conseilles de me faire aider par qui pour pas me louper ?

C'est du second degré ?

C'est rentable environ une fois sur deux :lol:

https://www.capital.fr/immobilier/un-pi ... ir-1355384

PS : cf le post débats politiques, on est tellement assommés d'impôt en France, que les gens achète de la défiscalisation avant de regarder la cohérence et la rentabilité de leur investissement...

[Lightningbolt]

@Ngold Ca a l'air sick good pinel j'avais envie de me lancer.

Tu me conseilles de me faire aider par qui pour pas me louper ?

C'est du second degré ?

???

[Lightningbolt]

merci ragisacam

[eths]

Je suis peu ou prou dans la même situation (sauf encore locataire) mais pour le coup le plan c'est déposer 80K pour faire un achat a Madrid à 200k sur 10-15 ans (mensualités 1K-750e) pour le louer à peu près 800e-1K.
Et oui c'est clairement pas la rentabilité locative française.
Puis prendre une résidence principale quand je vivrais pas dans une ville avec des prix exorbitants.

De ce que j'en ai compris, les trucs à base d'actions il faut soit s'y connaître vraiment beaucoup beaucoup et aimer se faire entuber par les gros poissons, soit le laisser dormir longtemps dans un truc diversifié et jamais regarder (pour son petit coeur).

Perso je veux du revenu passif a long terme pour pouvoir travailler à mi temps un jour sans avoir à compter la thune tout le temps, et j'ai rien trouvé de mieux qu'un bon vieil appart.

[Raphiduck]

Comme le dit ragisacam, les Pinels sont souvent un piège, d'ou mon interrogation, LB, mais je savais pas si tu en étais conscient et que tu forçais, ou que ça t'intéressait vraiment (comme beaucoup de personnes qui ne projettent pas forcément les contreparties et potentielles problématiques).


En fait, le souci du Pinel c'est le prix du neuf surévalué qui fait donc baisser le rendement, et qui fait réaliser des moins-values au moment de la revente (vu que le neuf décote largement au bout de 10 ans quand il a été surpayé). Au final, ce que tu as économisé en impot tu le perds d'un autre coté, donc c'est facilement piégeux quand on ne regarde qu'un coté de l'équation.

[Yoman]

https://www.capital.fr/immobilier/un-pi ... ir-1355384

Par contre je surpris par le tableau à la fin (que j'arrive pas à linker mieux que ca :https://infogram.com/rendement-pinel-ig ... rmm30dw2ek
En cas de stagnation des prix de l'immo, un investissement locatif dans l'ancien est en rendement négatif après revente au bout de 9 ans ?
Vous êtes d'accord avec ca les 2 CGP ?

[Lightningbolt]

Comme le dit ragisacam, les Pinels sont souvent un piège, d'ou mon interrogation, LB, mais je savais pas si tu en étais conscient et que tu forçais, ou que ça t'intéressait vraiment (comme beaucoup de personnes qui ne projettent pas forcément les contreparties et potentielles problématiques).


En fait, le souci du Pinel c'est le prix du neuf surévalué qui fait donc baisser le rendement, et qui fait réaliser des moins-values au moment de la revente (vu que le neuf décote largement au bout de 10 ans quand il a été surpayé). Au final, ce que tu as économisé en impot tu le perds d'un autre coté, donc c'est facilement piégeux quand on ne regarde qu'un coté de l'équation.

Merci,

Je suis un mickey ABSOLU dans le domaine de l'immobilier. Donc ton conseil est le bienvenu.

C'est ton métier ?

[guivrator]

https://www.capital.fr/immobilier/un-pi ... ir-1355384

Par contre je surpris par le tableau à la fin (que j'arrive pas à linker mieux que ca :https://infogram.com/rendement-pinel-ig ... rmm30dw2ek
En cas de stagnation des prix de l'immo, un investissement locatif dans l'ancien est en rendement négatif après revente au bout de 9 ans ?
Vous êtes d'accord avec ca les 2 CGP ?

Faut voir l'investissement immobilier global, ton investissement s'améliore chaque année après la 9eme, pour finir par une rente gratuite mensuelle avec XXX XXX K€ de plus dans ton patrimoine que tu peux unlock quand tu veux en revendant. Ce qui est discuté dans l'article c'est de la branlette pour nerd qui a passé sa vie chez KPMG, t'es un particulier t'as pas besoin de rentrer dans ce délire

Si ton bien n'a pas une vrai couille de type constructeur qui fait faillite, mega fissures avec dizaines de milliers d'euros de remise en état ou arrivée d'un campement de crackés au pied de l'immeuble, il peut rien t'arriver sur ton investissement.

A la limite c'est pas des conseils financiers qu'il faut pour savoir comment investir dans l'immobilier, c'est avoir un agent de confiance dans la ville ou tu veux acheter qui te trouve un bien, vouloir gratter 3k€ en enculant les impots et en faisant 8000 calculs de rentabilité théorique au dixième de pourcent ca sert à rien par rapport à trouver le bon bien qui prend de la valeur.

Les nuts c'est d'acheter dans les quartiers dégueu en réhabilitation des grandes villes. Les zones ou t'as pas envie d'habiter parce que c'est encore la zone, mais ou les travaux de refonte sont lancés (rasage des immeubles dégueus, arrivées des lignes de tram ...) , passé les 5/10 ans tu te retrouves avec un bien qui n'a plus la décote "zone dégueu" et qui flambe plus que le bitcoin. Genre a Strasbourg par ex t'as mon quartier a 3300€ le m², a la même distance du centre ville encore plus proche de la gare, t'as un quartier ex zone qu'ils refont propre, le prix c'est 2k€ le m² et les odds sont grande que dans 10 ans ca soit plus du tout une zone, mais un quartier prisé avec des prix qui vont s'aligner sur les zones résidentielles proches du centre ville. Toutes les villes ont des quartiers comme ca, et les primoaccédants sont pas intéressé par ca, parceque ca fait chier de vivre les 5 prochaines années de sa vie dans la zone et les travaux

[Yoman]

Faut voir l'investissement immobilier global, ton investissement s'améliore chaque année après la 9eme, pour finir par une rente gratuite mensuelle avec XXX XXX K€ de plus dans ton patrimoine que tu peux unlock quand tu veux en revendant.

Merci pour la réponse, c'est également comme ca que je voyais les choses.

[Ragisacam]

L'immobilier locatif, je commencerai par prendre du recul au niveau macro et historique.

Avant, nous avions les investisseurs institutionnels sur ce marché. Ils sont partis, faute de rentabilité (pour faire court mais un institutionnel va toujours là où il y a de l'argent à faire, c'est son métier). Une petite source sur ce sujet :
https://www.senat.fr/rap/r17-180/r17-180_mono.html

Aujourd'hui, nous avons d'un côté la construction "sociale" (HLM, ...) qui est gérée par les pouvoirs publics et de l'autre les investisseurs privés biberonnés par les avantages fiscaux successifs (Besson, Robien, Borloo, Scellier, Duflot, Malraux, LMNP, ...). A noter, que l'on peut faire de la défiscalisation dans de l'ancien (il faut dépasser un certain seuil/type de travaux).

Donc la réponse à la question, est-ce que réaliser un investissement immobilier défiscalisant est-il rentable ? Cela dépend

Règle de base de tout commerce pour gagner de l'argent : bien choisir ce que l'on achète, c'est ce qui va déterminer s'il y aura bénéfice ou non à la sortie. Et donc, je plussoie le post de Guivrator : il faut s'intéresser à ton projet et prendre du temps, et des conseils, car sur de l'investissement immobilier, on s'engage sur un temps long. Et je ne négligerai pas la possibilité de recourir au crédit et à la défiscalisation, qui sont de très bons outils de leviers (mais comme tous les outils, on peut se faire mal si on ne sait pas les manipuler).

L'objectif : se constituer un patrimoine qui va à terme générer des revenus.

Les 2 questions :
1) quels sont mes moyens actuels (patrimoine, revenus, crédit) ?
2) quels sont mes objectifs (quand, combien, revenus fixes ou modulables) ?

Et là, on a tous des réponses différentes et donc des solutions propres à chacun.


On en revient toujours à des règles de bon sens, à ne jamais oublier :
1) c'est ton argent, donc tu dois décider et assumer ce que tu veux en faire ;
2) si tu n'as pas compris ou tu as des doutes quant à ce que ton "conseil" t'a proposé : barre-toi

Pour aller plus loin, on peut investir dans de l'immobilier via des supports financiers (bonjour les SCPI). Cela permet d'avoir une liquidité "relative" et un ticket d'entrée plus faible. On peut le faire à crédit. Et en défiscalisant.

[Mazz]

Je rêve ou bien il aura fallu le reboot du forum pour que Raphiduck fasse des posts argumentés ?

[Kobold]

Rofl.

Je savais même pas qu il y avait des cgps sur mtgfrance

Sachant que je passe une grosse partie de mon temps à bosser avec eux.

A noter :

100keuros c est pas beaucoup pour un cgp. A mon sens ça vaut pas forcément le coup mais à discuter. Ça dépend aussi si tu vas avoir des revenus.

Si t as le temps, investir en action peut être mieux qu en immo à mon avis

Pour les cgps à titre perso je préfère les conseillers payants car tout ce qui est gratuit est trop cher ^^

Mais je me demande si on en avait pas déjà parlé ensemble tiyan ?

[Kobold]

Mais je sais pas qui est regisacam mais il fait des jolis posts

[Boldhead]

Tiens je profite du topic pour poser une question connexe aux spécialistes du milieu : je passe par un CGP qu'on rémunère par abonnement et qui nous "rend" les rétrocommissions éventuelles. Sinon très classique, bilan patrimonial au départ, suivi régulier,...

Le système me parait presque trop beau par rapport à un système de rem plus classique (moins de conflit d'intérêt sur les propals, etc...) : j'ai loupé quelque chose ?

[Kobold]

Non c est le top

Après ça veut dire que tu payes une facture à ton cgp donc il faut qu il soit bon

Après ça me fait de la peine que tu me confies pas directement ton argent

Mais j aurai ptet dire ça avant de voter contre toi ^^

[Mazz]