Investissement locatif type EPHAD

C'est ainsi que commença la déchéance de MF, Requiem et Wizard's Lair
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Majax
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Investissement locatif type EPHAD

Message par Majax »

Salut les experts! Tout est dans le titre. On vient de vendre l'appart de ma femme qui en avait marre de gérer la location et du coup on réfléchit à réinvestir dans une location mais sans le côté chiant de la gestion et on nous a parlé de ça à savoir

Acheter une chambre dans un EHPAD. C'est loué directement à l'organisme (en l'occurence ORPEA ici) du coup confort en sachant qu'on recoit le loyer que ça soit loué par eux ou non. Ca m'a l'air pas mal comme concept avec 0 risques.

Est ce que c'est vraiment le cas ou y'a un truc caché? Et si y'a vraiment des experts je peux donner le détail de l'offre qui nous fais réfléchir par MP

Merci toute pouissante communauté!
Ragisacam
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Re: Investissement locatif type EPHAD

Message par Ragisacam »

Hello, réponse très succincte qui sera complétée par d'autres.

Risque sur le gestionnaire (il fait mal son job, augmente ses charges de fonctionnement, ...).

Risque sur le locataire (plus solvable, non expulsable passé 60 ans).

Risque sur le prix de revente : tu achètes un actif spécifique. Il y aura sûrement une clause déterminant le prix de rachat dans ton contrat (j'en ai vu sur des chambres étudiantes chez des clients). Est-ce que tu trouveras un acheteur ?

Risque législatif : modification des normes des logements de ce type. Si demain ton bien n'est plus aux normes, que fais-tu ?
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Majax
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Re: Investissement locatif type EPHAD

Message par Majax »

Merci pour la réponse

Pour le risque législatif j'ai vu le contrat actuel c'est à la charge du loueur et pour le risque locataire en fait notre locataire sera ORPEA qui eux se débrouillent pour y mettre un vieux mais du coup argent garanti.

Pour le reste la revente je vais voir ça et risque de gestionnaire ça a l'air assez nul vu le sérieux de la boîte de ce que je peux lire sur le net mais effectivement ça peut arriver

Sinon c'est un placement que tu as déjà vu? Songe à faire? Eu des retours dessus?
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Turkish
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Re: Investissement locatif type EPHAD

Message par Turkish »

Tout ce que j'ai vu la dessus c'est que c'est un bon moyen de défiscaliser pendant un temps (si tout de passe bien ce qui est loin d'être garanti) mais derrière c'est affreux à revendre car très peu liquide et les nouveaux investisseurs ont tendance à privilégier les programmes neufs.
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Li Mahong
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Re: Investissement locatif type EPHAD

Message par Li Mahong »

C'est très cher ce type de bien?
Parce que sinon si ça permet juste une rentrée d'argent certaine, c'est peut-être pas si grave de pas réussir à revendre, si?
Yoman
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Re: Investissement locatif type EPHAD

Message par Yoman »

Majax a écrit : 25 août 2021, 22:19 Acheter une chambre dans un EHPAD. ...Ca m'a l'air pas mal comme concept avec 0 risques.
Alors malheureusement à part le livret A, l'investissement sans risque ca n'existe pas.

Ragisacam a bien déblayé le terrain, le plus gros problème de ce type d'achat est d'être lié (prisonnier) du gestionnaire.

Ca peut bien se passer, exemple les quelques témoignage de ce fil :
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... hp?t=83111

ca peut partir en sucette : (fin de l'article)
https://www.leblogpatrimoine.com/immobi ... ehpad.html
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Raphiduck
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Re: Investissement locatif type EPHAD

Message par Raphiduck »

Pour ce type d'investissement (LMNP avec gestion confiée à un organisme), tu as plusieurs choix :
- EHPAD / Chambre médicalisée
- Chambre étudiante
- Résidence senior non-médicalisée

Le souci des deux premiers, comme l'a indiqué ragicasam, c'est que c'est très spécifique, que les normes peuvent changer, les règles d'attribution d'APL changer... bref, tu peux te retrouver un jour avec un truc relou, plus adapté et pas facile à revendre.

En revanche, avec les problématiques de vieillissement de la population qui seront très certainement au coeur des questions sociétales des prochaines décennies, les investissements dans les résidences senior sont très solides.

En plus, le leader du secteur, Domitys, numéro 1 Européen, et sans doute bientot n°1 mondial, est Français, parce qu'en France on est clairement précurseurs sur le secteur.
Et pour le coup les investissements Domitys c'est assez simple :
- pas d'impot sur les loyers (merci le LMNP)
- pas de TVA sur le prix d'achat (hop, 20% d'économie)
- la construction et la gestion sont assurés par Domitys, et c'est eux qui te payent le loyer, donc pas de risque d'impayé
- si jamais tu veux revendre un jour, ils ont une agence qui sert à ça donc ça se fait (même si évidemment, l'idée c'est de garder ça long terme parce que c'est simple et efficace).

Bref, si je peux te donner un conseil, c'est de te tourner vers un investissement Domitys, perso j'aime beaucoup.
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Majax
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Re: Investissement locatif type EPHAD

Message par Majax »

Merci pour vos retour

@Li Mahong oui c'est + chère a l'achat genre là on a une occasion dans le sud une chambre en EPHAD à 120000€ pour 19m carré

@Yoman merci je vais lire ces feedbacks

@Raphiduck merci aussi, la on a une possibilité avec ORPEA tu as déjà bossé avec? Ils m'ont l'air plutôt sérieux non?
Les avantages que tu mentionnes sont les même. Loyer directement payé par eux, mises aux normes également. Ya juste 2500€ tout les 9 ans pour refaire le mobilier de la chambre + impôts foncier bien sûr (350€ sur l'exemple qu'on a actuellement )

Le but ne serait pas de revendre directement enfin on ne pense pas. Mais plutôt avoir une rentre d'argent tout les mois une fois le crédit dessus payé
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Raphiduck
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Re: Investissement locatif type EPHAD

Message par Raphiduck »

Disons que comme je l'ai souligné plus haut, une chambre en EHPAD nécessite de temps à autre des mises aux normes, et si jamais le promoteur coule, ben t'es là avec ta chambre médicalisée et bon courage pour t'en débarasser, c'est la misère.

L'avantage des résidences séniors c'est que ça reste un appartement totalement viable en standalone, et ça c'est clairement un bel avantage.

Maintenant si t'as confiance dans l'EHPAD, ORPEA est un grand groupe, et même si j'ai jamais bossé avec eux, je présume qu'ils ont un bel avenir devant eux. Mais bon, à titre personnel je recommande plus la séniorale que la chambre EHPAD.
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Majax
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Re: Investissement locatif type EPHAD

Message par Majax »

Raphiduck a écrit : 26 août 2021, 12:10 Disons que comme je l'ai souligné plus haut, une chambre en EHPAD nécessite de temps à autre des mises aux normes, et si jamais le promoteur coule, ben t'es là avec ta chambre médicalisée et bon courage pour t'en débarasser, c'est la misère.

L'avantage des résidences séniors c'est que ça reste un appartement totalement viable en standalone, et ça c'est clairement un bel avantage.

Maintenant si t'as confiance dans l'EHPAD, ORPEA est un grand groupe, et même si j'ai jamais bossé avec eux, je présume qu'ils ont un bel avenir devant eux. Mais bon, à titre personnel je recommande plus la séniorale que la chambre EHPAD.
Je vois. Mais là c'est marqué noir sur blanc que les mises aux normes sont à leurs charges. Ainsi que la responsabilité de trouver quelqu un Sinon ils doivent nous payer quand même.
Par contre c'est un loyer trimestriel c'est une pratique courante?
Ragisacam
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Re: Investissement locatif type EPHAD

Message par Ragisacam »

Le paiement trimestriel me semble cohérent avec ce qui se pratique dans le monde des SCPI.

Concernant l'aspect défiscalisation, je présume que tu es dans dans la TMI à 30% ou plus (pas besoin de répondre sur ce point sur un forum public). En dessous, la défiscalisation n'a pas de réel intérêt.
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Watanabe
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Re: Investissement locatif type EPHAD

Message par Watanabe »

Ragisacam a écrit : 26 août 2021, 16:03 Concernant l'aspect défiscalisation, je présume que tu es dans dans la TMI à 30% ou plus
Je squatte le topic pour une question un peu off, mais du coup, les TMI ça correspond à quoi en terme de taux de prélèvement ? 10 ? 12?
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Ngold
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Re: Investissement locatif type EPHAD

Message par Ngold »

De mémoire chez moi ça faisait ~17%.

Juste, pour ce type d’investissement, la défiscalisation et le retrait de TVA, c’est bien mais pensez pas que ça va dans votre poche. Le promoteur l’intègre dans son coût et vous vend du coup le bien beaucoup plus cher que le marché en vous annonçant qur vous récupérerez la TVA…
Au début on voulait faire les 10 Commandements, mais on n'avait pas de pyramide. Alors on a voulu faire Autant en emporte le vent, mais on n'avait pas Clark Gabble. Alors on a filmé le chat
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Re: Investissement locatif type EPHAD

Message par Ragisacam »

Ngold a écrit : 26 août 2021, 16:43 De mémoire chez moi ça faisait ~17%.

Juste, pour ce type d’investissement, la défiscalisation et le retrait de TVA, c’est bien mais pensez pas que ça va dans votre poche. Le promoteur l’intègre dans son coût et vous vend du coup le bien beaucoup plus cher que le marché en vous annonçant qur vous récupérerez la TVA…
Je ne l'aurai pas mieux dit.

La seule chose que j'ai retenu sur ce produit : on est à quasiment 10 000€ du m2. Quel le prix observé dans ce quartier au niveau du foncier ?
Ragisacam
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Re: Investissement locatif type EPHAD

Message par Ragisacam »

Watanabe a écrit : 26 août 2021, 16:29
Ragisacam a écrit : 26 août 2021, 16:03 Concernant l'aspect défiscalisation, je présume que tu es dans dans la TMI à 30% ou plus
Je squatte le topic pour une question un peu off, mais du coup, les TMI ça correspond à quoi en terme de taux de prélèvement ? 10 ? 12?
L'explication de comment cela fonctionne est ici :

https://www.service-public.fr/particuli ... tes/A14556

Si cela n'est pas suffisamment clair, envoi moi un MP.

PS : je ne peux pas fournir de réponse sans connaître l'ensemble de vos revenus et la composition de votre foyer fiscal (quotient familial, plafond, ...). Et quand je le fais pour mes clients, je récupère systématiquement l'avis d'imposition (car ils oublient toujours des mentionner des trucs où se trompent sur le montant de leurs revenus).
May
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Re: Investissement locatif type EPHAD

Message par May »

Pour ma part, qqn peut il m'expliquer l'intérêt pour les structures d' Ephad de louer les murs à des particuliers qui ne font pas les travaux d'aménagement plutôt qu'à un bailleur classique ?
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Majax
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Re: Investissement locatif type EPHAD

Message par Majax »

May a écrit : 27 août 2021, 10:51 Pour ma part, qqn peut il m'expliquer l'intérêt pour les structures d' Ephad de louer les murs à des particuliers qui ne font pas les travaux d'aménagement plutôt qu'à un bailleur classique ?
C'est la question que je me pose aussi mais vu le prix de vente je pense qu'ils récupèrent de l'argent en grosse somme et d'un coup. Après il doit y avoir un truc d'optimisation fiscale aussi sûrement
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Majax
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Re: Investissement locatif type EPHAD

Message par Majax »

@Kobold est ce que tu penses qu'il y a un risque de traiter avec ORPEA au vue de l'article ci dessous?

https://www.challenges.fr/entreprise/le ... pea_783477
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Re: Investissement locatif type EPHAD

Message par Yoman »

Finalement ORPEA c'était du solide financièrement,
beaucoup beaucoup moins humainement.


https://www.francetvinfo.fr/sante/senio ... 29027.html
2Hit Combo
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Re: Investissement locatif type EPHAD

Message par 2Hit Combo »

C'est le moment d'acheter des actions, d'ailleurs.
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EtMini
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Re: Investissement locatif type EPHAD

Message par EtMini »

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Niluje
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Re: Investissement locatif type EPHAD

Message par Niluje »

Je suis pas sûr sûr qu'Orpea ait le cul sorti des ronces.
meuhmeuh
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Re: Investissement locatif type EPHAD

Message par meuhmeuh »

Surtout la très bonne blague de l ex directeur qui a vendu ses actions au moment où le journaliste a commencé son enquête, très bon le gars :mrgreen:
"Dans la vie ,il ne faut jamais se laisser abattre"
J.F.K

Après le célèbre titre de C.François, la reprise Lilloise : "Begonia for ever"
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Turkish
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Re: Investissement locatif type EPHAD

Message par Turkish »

surtout on peut aussi avoir un minimum de décence et ne pas investir dans une entreprise de sacs à merde
2Hit Combo
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Re: Investissement locatif type EPHAD

Message par 2Hit Combo »

C'est un peu naze comme post non? J'ai pas tout vos passifs mais je vois pas ce qui justifie ce genre d'attaque gratos dans un topic où ça n'a rien à y faire.